“Kaiyun·yunkai(中国)官方网站·IOS/手机版APP下载/APP”经济适用房存在的问题及相应对策分析

[概要]住房仍然是人们注目的热点，基于协助低收入群体解决问题住房问题，国家发售了经济适用房政策。由于政策本身的不完备，经济适用房政策在取得成效的同时渐渐背离最初目的，忽视了低收入群体，不易杜绝寻租贪腐。

由政府制订低收入标准，设计修建并最后分配经济适用房，可贯彻协助低收入家庭解决问题住房问题，增加寻租贪腐。　　[关键词]经济适用房；寻租；低收入标准 　　　 　　经济适用房是根据国家计划决定建设的政策性住宅。经济适用房主要由国家统一发布命令投资计划，房地产公司研发并对外销售，用地一般使用行政拨给或招标投标方式，减免土地出让金，对各种批准后的收费减为征税，开发商利润不多达3％，销售价格实施政府指导价。在国家政府的大力支持下，经济适用房很快发展一起。

经济适用房的大力研发建设性刺激了国内市场，在一定程度上解决问题了一部分人的住房市场需求，获得了大多数人的拥戴。但由于其价格高于一般商品住房，在其分配过程中经常出现了一些问题。为了使经济限于住房确实惠顾于中低收入家庭，笔者对其展开了分析，进而探究解决问题之策。

　　 　　一、经济适用房不存在的问题 　　 　　(一)经济适用房没确实协助低收入群体解决问题住房问题 　　根据资料表明：北京市经济适用房低于价格为每平方米2600元，即使是60平方米的一套房也要20万元左右。哈尔滨市经济适用房标准面积70平方米，每平方米1704元，而哈尔滨市区最低工资标准只有590元／月，年收入也就6000元左右，一个低收入家庭卖一套70平方米的住房也必须十几年时间的累积。国家实施经济适用房政策目的在于解决问题中低收入群体的住房问题，而实践证明低收入群体和经济适用房毫无关系，他们显然就买了所谓的经济适用房。

　　毫无疑问，最必须协助的是那些低收入而且急需解决住房问题的贫困户，而不是一味地为中等收益以上家庭的生活锦上添花。在经济发展中，政府必需照料弱势群体，协助低收入家庭解决问题住房问题，这应该责无旁贷。在任何社会，中等收益家庭必定是大多数，如果政府的政策是补贴中等收入者，那就相等减少货币的发行量。在社会总财富没减少的情况下回购货币，必定不会引起通货膨胀。

在这种情况下，不能难过政府用作补贴的财力物力资力是受限的，面临占到大多数的中等收益人群，不是每个人都能取得补贴。经济适用房是受限的，即使在违反经济学原理的前提下，也只有一部分中等收益家庭能出售到经济适用房，这似乎也不合乎公平原则。　　给中等及中等以上家庭给与补贴获取经济适用房，而遗忘了确实应当协助的低收入群体，这不仅误导了社会资源的合理分配，有利于创建公平合理的社会救助体系，堪称增大了社会贫富差距，违背公平。

　　 　　(二)经济适用房的实行滋生了寻租贪腐 　　国务院1998年23号文件规定：经济适用房主要由国家统一发布命令投资计划，房地产公司研发并对外销售，用地一般使用行政拨给或招标投标方式，减免土地出让金，对各种批准后的收费减为征税，开发商利润不多达3％，销售价格实施政府指导价。从文件中不难看出经济适用房构成的大约程序如下：国家发布命令投资计划一政府行政拨给土地或使用招标投标方式获取土地—房地产商研发—政府指导价下房地产商对外销售。

国家发布命令投资计划后，把权利下放在地方政府，不管是使用行政拨给还是招标投标方式，最后由地方政府要求土地使用权归属于。在这个环节就牵涉到了开发商的利益，经济适用房虽然价格比一般商品房较低，但是在政府一系列优惠政策下，依然具有相当大的利润可图。

而资源是受限的，在利益抗拒下房地产商必定不会为寻求这一利润机会而对涉及官员有所“回应”。房地产商在政府指导价下对外销售这个环节又牵涉到到了房地产商的利润空间。尽管政策再三规定房地产商的利润无法多达3％，但是房地产商的开发成本及其涉及费用是由房地产商自己计算出来的，这又牵涉到到所谓的行业隐私无法公开发表，行业隐私的不公开发表就难以预测和掌控确实的利润空间有多大。

执着利润最大化是企业经营的显然目的，在原本隐蔽成本的基础上房地产商依然有向涉及官员寻求更加多利润的余地。当然作为经济人，房地产商的“有所回应”以及活动费用的成本必定不会带给多达代价的更好的利润和益处。　　当经济适用房价格确认对外销售时，由于价格上的优势必定不会有多达供给的市场需求。经济适用房受限，当需求者构成排队奇景时，“关系”就变得尤为重要了。

政府官员掌控着分配大权，在同等条件的市场需求下，必定是“关系”优先，而这关系又怎么较少得了权和钱?徐滇庆教授曾举过这样一个例子：若一套经济适用房的价格比商品房较低10万元，即使拿走．5万元来切断关系，仍然可以省下5万元。只要贿赂的成本高于两种渠道的差价，贿赂就不可避免。我国的经济适用房是因需而生的，具备典型的中国特色。在房地产市场还不完善，政府官员手中掌控着资源分配权利的现实下，寻租贪腐是无法杜绝的。

　　 　　二、针对经济适用房不存在问题的涉及对策分析 　　 　　(一)规划建设确实合适低收入群体的经济适用房 　　1．调查实际情况，确认低收入标准。房地产具备显著的地区性和惟一性。各地区由于所处的地理位置有所不同，经济发展水平有所差异，人民的生活水平和工资也有差距，所以地方政府首先要在符合实际的基础上确认低收入水平标准。

低收入水平一般还包括：户平均收入，人均住房面积，地区平均值购买力等等。比如山东省日照市制订的低收入标准就是：户均年收入高于2万元，人均住房面积将近8平方米。

　　2．根据低收入标准和贫穷状况设计建设经济适用房经济适用房的协助对象是低收入群体。因此经济适用房的标准面积要符合低收入标准的拒绝，合乎低收入群体的购买力。如上面提及的山东日照市制订的低收入标准就是切合实际的，由此标准建设的经济适用房就能符合低收入群体的必须。与此同时政府还应当大力发展二手房市场，希望低收入群体出售二手房。

二手房虽然在性能上有可能比没法新房子，但是在价格上较为低廉，而且面积高，对于低收入家庭较为经济实用。经济适用房只是一个称谓，只有满足需要的确实能解决问题的，无论是新建的还是原本就有的原有房子都可以是经济适用房。

如此一来购房者既可以有权利的自由选择空间，又可以增加国家的补贴压力，使资源获得充份的利用，确实让实惠予人民，解决问题低收入群体住房问题。

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